| 第20回 土地の認識 |
おかね、金に引き続いて、今回は、土地がテーマです。 みなさんは、土地の値段がどれくらいか知っていますか？？ 場所によって違うのは当たり前です。 都市部では、１坪数百万円もするようなところがありますが、田舎の方に行けば、１坪数千円というところもあります。 さて、そこで、資産運用としての土地について考え見ましょう。 土地の値段と言うのは、どうして決まるか知っていますか。 まず、土地の売買というものは、オークションと同じです。 それは、土地については、全く同じと言うものは存在しないからです。 近隣の土地とか、同じような条件の土地というものはたくさん存在しますが、全く同じ土地というものは、どこにも存在しないのです。 ですから、その土地が絶対に欲しいという人が二人現れると、その時点でオークションになってしまうのです。 オークションというのは、売人が最低価格を決め、参加者が徐々に落札価格を吊り上げて、最高価格を提示した者が落札するというシステムです。 つまり、欲しがる人間がいれば、いるほど、値段は跳ね上がるというシステムです。 ですから、土地の値段というものは、欲しがる人の数と、その人が土地取得に出せる金額によって決まるのです。 そこで、欲しがる人の数と、その人が土地取得に出せる金額について考えて見ましょう。 まず、土地を欲しがる人の数についてですが、これは日本全体で考えると減少傾向にあります。 その理由は、来年以降、日本の人口が減少するからです。 以前お伝えしたと思いますが、日本は少子高齢化により、人口減少期に入ります。 例えば、以前流行った100人の村で考えてください。 村人100人に対して、家が80件しかなければ、家を買うには競争になります。 しかし、村人が99人、98人、97人・・・・、81人、80人となった時点で、競争せずにみんなが家に住めることになります。 そして更に、79人、78人、77人・・・・、と村人の数が減っていけばどうなるでしょうか？？ 当然、家は余りますよね。 そうなると、人気の無い家から、当然、空き家になっていきます。 つまり、将来の日本では、人気が無い辺鄙なところにある家は、誰も欲しがらなくなり、売れなくなるということです。 また、土地取得に出せる金額については、両極端になります。 つまり、今までの１億総中流意識ではなく、金持ちと貧乏人に分かれるということです。 日本は、今までの横並びの社会から、実力主義の社会へと変貌しています。 その中で、実力ある者と無い者に分かれ、それに応じて金持ちと貧乏人に分かれるのです。 そして、ここで勘違いしてもらっては困るのは、金持ちと貧乏人の割合は５：５になるのではなく、２：８になるということです。 一部の金持ちが、大多数の富を独占するといういびつな社会構造になる訳です。 どうしてこうなるかの説明は、また別の機会にすることにして、この社会を100人の村で考え見ましょう。 金持ち20人が、良い家を競り合うのです。 １番良い家は、20人の金持ちで、２番目に良い家は19人の金持ちで、３番目に良い家は18人の金持ちで・・・・、19番目に良い家は２人の金持ちで競り合うのです。 そして、20番目に良い家は、最後の金持ちが入ります。 そして、21番目に良い家からは、80人の貧乏人が競り合うのです。 となると、20番目と21番目には、大きな格差ができる訳です。 つまり、20番目までは金持ち相手の家であり、21番目以降は貧乏人相手の家となり、中間の家を欲しがる人が無くなるのです。 この２点を合わせると、将来の日本の土地は、金持ちが欲しがるような最高級の土地しか値上りが期待できず、ちょっと良いとか、少し便利とかいう程度の土地では、値上りが期待できないということです。 つまり、投資目的に土地を買うのは、金持ちしかできないということになります。 土地を買って家を建てろという土地神話は、高齢者層の間では、今も言われています。 しかし、将来を見据えれば、投資対象として買える土地は極一部、それも金持ちしか買えないような土地しかありません。 我々一般人が、土地で資産運用しようとするには、かなり難しい時代になったと言えそうです。 |
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